【１】鑑定評価の報酬額はどれくらいですか？
鑑定評価の報酬額は、不動産の種類や評価額によって異なってきます。ですので、鑑定依頼の有無に関わらず見積依頼をしていただければ、数日で報酬額をお見積りいたします。
【２】見積依頼時に必要な資料はありますか？
ご依頼手順に記載のとおり、位置のわかる図面、公図等の法務局備付地図、全部事項証明書、建物図面等があると助かります。どの資料も入手できない場合には、最低でも地番、家屋番号がわかれば、ある程度の見積りをすることができます。
【３】評価依頼時に必要な資料はありますか？
【４】評価書の有効期間はどれくらいですか？
不動産の価格（又は賃料）は、時間の変化とともに変動してまいります。したがって、不動産の価格を求めるためには、地価が変動する中で、いつの価格か求めたのかを明らかにする必要があり、それを「価格時点」といいます。そして、不動産の鑑定評価額は、その「価格時点」においてのみ妥当する金額であると言われています。
そこで、鑑定評価書の鑑定評価額は、発行後いつぐらいまでその金額を採用することができるかというご質問をいただくことがあります。
これについては、法的な規定はなく、それぞれの不動産鑑定士によって考え方がまちまちであるというのが現状です。
厳密にいえば１ヶ月以内でなければ妥当する価格とは言えませんが、不動産の価格には一定の幅があること、他の法令等を考慮すれば、激しい地価上昇期や下落期でない限り、３～６ヶ月程度と考えます。ただ、公共用地の取得に伴う損失補償にあたっては、地権者が多数存する等の理由で、所管課が土地取得の交渉に長期間要し、事業進捗が遅れ、各々の交渉時期も異なる場合があることから、公共団体によっては、１年間同額をルールとして採用し買収している場合もあります。
そこで、鑑定評価書の鑑定評価額は、発行後いつぐらいまでその金額を採用することができるかというご質問をいただくことがあります。
これについては、法的な規定はなく、それぞれの不動産鑑定士によって考え方がまちまちであるというのが現状です。
厳密にいえば１ヶ月以内でなければ妥当する価格とは言えませんが、不動産の価格には一定の幅があること、他の法令等を考慮すれば、激しい地価上昇期や下落期でない限り、３～６ヶ月程度と考えます。ただ、公共用地の取得に伴う損失補償にあたっては、地権者が多数存する等の理由で、所管課が土地取得の交渉に長期間要し、事業進捗が遅れ、各々の交渉時期も異なる場合があることから、公共団体によっては、１年間同額をルールとして採用し買収している場合もあります。
【５】時点修正って何ですか？時点修正できる期間はどれくらいですか？
（Q４:評価書の有効期間）のとおり、６ヶ月以上又は１年経過した場合には鑑定評価書は利用できないものとなるかといえばそうではなく、時点修正（時点修正に係る意見書を担当不動産鑑定士が発行）することにより、活用することが可能となります。
時点修正が妥当する期間は、地価等に急激な変化が生じていない限り、国有財産評価基準、固定資産評価基準等を考慮すれば通常３年以内となりますが、土地収用法等を考慮すれば４年以内までが限度と考えます。したがって、経過期間が３年～４年を超える場合には、再び鑑定評価を依頼することが必要となります。
時点修正が妥当する期間は、地価等に急激な変化が生じていない限り、国有財産評価基準、固定資産評価基準等を考慮すれば通常３年以内となりますが、土地収用法等を考慮すれば４年以内までが限度と考えます。したがって、経過期間が３年～４年を超える場合には、再び鑑定評価を依頼することが必要となります。
【６】画地って何ですか？
画地というのは、評価上の土地の区分単位で、複数筆で構成されていても、一体として利用されているようであれば、一画地として認定されます。
【７】地目って何ですか？
地目というのは、不動産登記法上の土地の用途による分類ですが、現況と一致しているとは限りません。一方、固定資産評価上の評価地目とは、課税時期の現況によって判定される土地の用途による分類です。（詳しくは、国税庁のＨＰ「土地の地目の判定」参照http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/hyoka/01/02.htm）
ただ、鑑定評価上は、土地については、地目では評価せず、種別で評価します。種別とは、不動産の用途に応じて区分される土地の分類であり、個別の土地の種別は、地域の種別によって定められます。つまり大げさな例を出せば、ある土地について商業地域の中にあると判定される場合には、登記地目、現況地目が農地であったとしても、商業地とて評価されることになります。
ただ、鑑定評価上は、土地については、地目では評価せず、種別で評価します。種別とは、不動産の用途に応じて区分される土地の分類であり、個別の土地の種別は、地域の種別によって定められます。つまり大げさな例を出せば、ある土地について商業地域の中にあると判定される場合には、登記地目、現況地目が農地であったとしても、商業地とて評価されることになります。
【８】路線価って何ですか？
路線価とは、目的に応じて前面道路に付けられた価格をいい、相続税路線価と固定資産税路線価があります。
相続税路線価の目的は、不動産の相続・贈与時の課税の基礎となる財産価値を決めることであり、固定資産税路線価の目的は、固定資産税の課税の基礎となる財産価値を決めることにあります。
相続税路線価の特徴としては、地価公示価格の80％水準に設定されており、地域によっては路線価が付設されておりません。一方、固定資産税路線価の特徴としては、地価公示価格の70％に設定されており、宅地として課税される以上、ほとんどの地域に路線価図が存します。
いずれも、インターネットで無料閲覧が可能となっております（リンク集参照）。
相続税路線価の目的は、不動産の相続・贈与時の課税の基礎となる財産価値を決めることであり、固定資産税路線価の目的は、固定資産税の課税の基礎となる財産価値を決めることにあります。
相続税路線価の特徴としては、地価公示価格の80％水準に設定されており、地域によっては路線価が付設されておりません。一方、固定資産税路線価の特徴としては、地価公示価格の70％に設定されており、宅地として課税される以上、ほとんどの地域に路線価図が存します。
いずれも、インターネットで無料閲覧が可能となっております（リンク集参照）。
【９】不動産屋と不動産鑑定事務所の違いは何ですか？
不動産屋とは、正確には、宅地建物取引業者のことを指し、不動産の売買、貸借等の代理若しくは媒介を仕事としています。
一方、不動産鑑定事務所とは、不動産鑑定業者のことを指し、基本的に不動産の鑑定評価のみを仕事としています。したがって、不動産鑑定事務所では、物件の仲介等を行っておりません。
【１０】県内の鑑定業者数はどれくらいですか？
平成２４年１月現在で、県内の不動産鑑定業者数は２０社あり、不動産鑑定士は２５名おります。
【１１】不動産鑑定業者によって、鑑定評価額が異なるものですか？その理由はなんですか？
不動産の価格は、様々な要因が複合的に作用しあって形成されるものですので、一義的に価格が定まるものではなく、一定の価格帯によって把握されるものとなります。不動産の鑑定評価とは、不動産鑑定士が様々な手法を使い、その価格帯の中から適正な価格を定めるものですから、評価する不動産鑑定士のよって、求める価格が異なることとなります。
そのような理由により、高額物件にあっては、２社で鑑定評価することで、価格の妥当性を検証する場合もあります。
そのような理由により、高額物件にあっては、２社で鑑定評価することで、価格の妥当性を検証する場合もあります。
